מסלולי המשכנתא הם אחד מן הכלים החשובים ביותר ברכישת נכסי נדל"ן. בעת בחירת משכנתא, חשוב להבין את האפשרויות השונות שניתן לבחור מהן ולקחת בחשבון את השינוי האפשרי בריבית ובמדדים השונים. כאשר אנו מדברים על מסלולי משכנתא, אנו מתכוונים למספר התנאים והאפשרויות השונות שמציעים הבנקים והגופים הפיננסיים למימון רכישת נכסי נדל"ן.
לפני שנכנסים לפרטים, כדאי להבין קודם מהי משכנתא?
משכנתא היא סוג של הלוואה שניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי אחר בשעבוד נכס נדל"ן. ההלוואה יכולה להילקח לטובת רכישת נדל"ן או לטובת שיפוץ נכס/בניית נכס או לכל מטרה שהיא (שאושרה ע"י הגוף נותן האשראי). הלוואה זו ניתנת במחיר של ריבית (שקובע הגוף המממן) כך שהלקוח צריך לשלם סכום נוסף מעבר לסכום המקורי של ההלוואה.
כאשר אנו בוחנים את מסלולי המשכנתא השונים, ניתן לזהות שני סוגים עיקריים: משכנתא קבועה ומשכנתא משתנה. במשכנתא קבועה הריבית שמשולמת נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, בעוד שבמשכנתא משתנה, הריבית עשויה להשתנות בהתאם לשינויים בשוק.
בנוסף לסוגי הריבית, בבואנו לקחת משכנתא עלינו להחליט לאיזו תקופה ניקח כל אחד ממסלולי המשכנתא בהם בחרנו.
במסלולים של ריבית קבועה, ככל שניקח את ההלוואה ליותר זמן הריבית תהיה גבוהה יותר , במסלולים של ריבית משתנה אורך התקופה אינו משפיע על גובה הריבית.
סוגי המסלולים של המשכנתא
במסלול ריבית קבועה לא צמודה– הריבית נקבעת כבר בתחילת ההלוואה ונשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. היתרון העיקרי של מסלול זה הוא הוודאות של תשלום קבוע ויציב בכל חודש, מה שמאפשר תכנון פיננסי יותר קל ונוח. החיסרון הוא שוודאות עולה הכסף וברוב המקרים כבר מהשקל הראשון נשלם ריבית גבוהה יותר.
במסלול ריבית קבועה צמודה– ישנה וודאות מלאה לגבי הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, אך ההצמדה למדד יכולה לשנות את ההחזר החודשי ואת סך הקרן שנצטרך להחזיר ולכן במסלול זה הוודאות יורדת.
במסלולי ריבית קבועה עלולים להיות גם קנסות וחשוב לקחת זאת בחשבון אם מתכוונים לפרוע חלק מההלוואה לפני הזמן או לבצע מחזור.
במסלול הפריים– הריבית צמודה לשינויים בריבית בנק ישראל ואין קנסות על פרעון מוקדם.
במסלול ריבית משתנה– ישנן תחנות יציאה בהן ניתן להחזיר את ההלוואה ללא קנסות, הריבית יכולה להשתנות אחת לתקופה וגם כאן ניתן לבחור בין מסלול צמוד למסלול ללא הצמדה
במסלולי ריבית משתנה הריבית עשויה להשתנות בהתאם לשינויים בשוק הפיננסי אז אין וודאות. עם זאת, היתרון של מסלולים אלה היא היכולת לשלם מעט יחסית בתחילת התקופה.
הבחירה בתמהיל משכנתא מתאים עשויה להיות קשה ומורכבת. חשוב להכין תזרים ולהבין את יכולת ההחזר החודשי, להבין את תנאי ההלוואה ולבחור בתמהיל מגוון עם כמה מסלולים המתאים ביותר לצרכי המימון וההחזר של הלקוח. יש לתת את הדעת גם לסוגיית הריבית המשתנה וההשלכות שלה בתקופות של שינוי למעלה על ההחזר החודשי. כמובן יש לקחת בחשבון במסלולים צמודים למדד גם את אפקט השפעת המדד על ההחזר החודשי וגם על סכום ההחזר הכולל.
צריך לבחון מס' תרחישים ולוודא שגם במקרה של עלייה בריבית /במדד תישמר היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים!
